Grundsteuerreform

Worum geht es eigentlich?

Grundstückseigentümer*innen haben Grundsteuer an die Gemeinden zu entrichten. Bemessungsgrundlage für die Grundsteuer und somit den Wert eines Grundstücks ist bisher der sogenannte Einheitswert, der in der Regel auf den 1. Januar 1964 bzw. 1. Januar 1935 festgestellt wurde. Vereinzelt wurden im Laufe der Zeit diese Einheitswerte beispielsweise bei Eigentümerwechseln oder neu errichteten Gebäuden an aktuelle Wertverhältnisse angepasst. Das Bundesverfassungsgericht hatte am 10. April 2018 entschieden, dass diese daher unterschiedliche Bewertung der Grundstücke gegen das Gebot der Gleichbehandlung des Grundgesetzes verstößt und der Gesetzgeber eine Neuregelung bis zum Ende des Jahres 2019 vorzunehmen hat. Diese hat der Gesetzgeber daraufhin umgesetzt (mit dem Grundsteuer-Reformgesetz vom 26. November 2019 und dem Grundsteuerreform-Umsetzungsgesetz vom 25. Juni 2021). 

Die neu festzusetzende Grundsteuer wird nach heutigem Stand ab dem Jahr 2025 zu entrichten sein. In dem Zeitraum von der Abgabe der Erklärungen in 2022 bis zum 1. Januar 2025 werden seitens der Finanzämter die Feststellungsbescheide über die neuen Grundstückswerte und Steuermessbeträge erlassen. Dazu werden die Gemeinden gegebenenfalls noch ihre Hebesätze neu festlegen.

Betrifft mich das eigentlich auch und wird die Grundsteuer für mich teurer?

Die Feststellungserklärungen mit den neu berechneten Grundstückswerten müssen von allen Eigentümern*innen eingereicht werden; auch unabhängig davon, ob evtl. Voraussetzungen für eine Befreiung von der Grundsteuer gegeben sind. Es wird in allgemeinen Schätzungen von rund 36 Mio. Grundstücken (Einfamilienhäuser, Eigentumswohnungen, Mehrfamilienhäuser, Betriebsgrundstücke, land- und forstwirtschaftliche Flächen usw.) ausgegangen, für die eine Neuberechnung vorzunehmen ist. 

Der Gesetzgeber hatte das Ziel, eine aufkommensneutrale Grundsteuerreform vorzunehmen. Demnach ist beabsichtigt, dass sich durch diese Reform die insgesamt zu zahlende Grundsteuer aller Steuerpflichtigen nicht erhöht. Je nach den individuellen Verhältnissen kann sich allerdings für einige Steuerpflichtige eine höhere und andere eine niedrigere Grundsteuer ergeben. 

Wie werden die Grundsteuer und der Grundstückswert berechnet?

Die Grundsteuer wird sich wie folgt berechnen: Neuer Grundsteuerwert x Steuermesszahl (wird durch das Finanzamt festgesetzt) x Hebesatz (dieser wird durch die Gemeinden festgelegt). 

Als Basis bzw. Bemessungsgrundlage für die Grundsteuer wird nun der Einheitswert durch den Grundsteuerwert abgelöst, der grundsätzlich nach dem sogenannten Bundesmodell zu berechnen ist. 

Nach dem Bundesmodell berechnet sich der Grundsteuerwert für unbebaute Grundstücke aus der Grundstücksfläche und dem Bodenrichtwert, der durch einen Gutachterausschuss bereitgestellt wird und abgerufen werden kann. Bei bebauten Grundstücken wird der Grundsteuerwert entweder nach dem Ertragswertverfahren (beispielsweise bei Mietwohngrundstücken oder Ein- und Zweifamilienhäusern) oder nach dem Sachwertverfahren (beispielsweise für gemischt genutzte Grundstücke oder Geschäftsgrundstücke) berechnet.

Basisdaten für das Ertragswertverfahren sind im Wesentlichen das Alter des Gebäudes, die Wohnfläche, eine pauschale Regelmiete, die Grundstücksfläche und der Bodenrichtwert. Basisdaten für das Sachwertverfahren sind die Regelherstellungskosten, die Brutto-Grundfläche und das Alter des Gebäudes sowie die Grundstücksfläche und der Bodenrichtwert.

Es wurde in das Gesetz allerdings eine Öffnungsklausel aufgenommen, nach der den Bundesländern eingeräumt wurde, von diesem Bundesmodell abweichende Regeln zur Bewertung der Grundstücke erlassen zu können. Verschiedene Bundesländer haben daraufhin von dieser Möglichkeit mit abweichenden oder modifizierten Bewertungsmodellen Gebrauch gemacht. Begrifflich gibt es daher neben dem Bundesmodell auch das Bodenwertmodell und Flächen-Faktor-Modell.