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租赁法中的调整措施

给商业租户和房东的实用指南

新冠病毒全球大流行对租户和房东所造成的经济后果目前还无法估算。但肯定的是:其影响是灾难性的。例如由于经营场所暂时停业,许多公司的资金链发生断裂。尤其在商用租赁领域,公司的流动资金现状由于持续的租金开支而承受巨大负担。

为了减轻这些经济后果,《联邦法律公报》于2020年3月27日宣布了一项法规,旨在缓解COVID-19大流行在民法、破产法和刑事诉讼法中所造成的影响。该法规给予那些受疫情影响的租户临时及有条件的保护措施,以免其被解约。

由于当前形势所迫,许多大企业也表明自己不想在接下来的几个月中支付租金,这将引起一系列的连锁问题。有鉴于此,我们特别挑选出以下几个问题提供建议和帮助:

1. 哪些租户可以从此项解约保护措施中受益?

该法规全面适用于租赁房屋或土地的私人及商业租户。受益人还有包括土地承租人在内的承租人。

2. 解约保护/解约限制是什么意思?

该法规暂停了房东在租户延付租金时得以行使的解约权力。这意味着,房东不能因为租户在2020年4月1日至2020年6月30日这段期间延付租金而出于正当利益解除契约 (§ 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB),同时也不能以非常规因素终止其租赁关系 (§ 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB)。特殊情况,联邦政府甚至可令该法规时效延长至2020年9月30日。

提示:

2020年4月1日至2020年6月30日的租金支付义务维持不变。该法规只限制了房东在这段期间因租户拖欠租金而终止合同的权利。

3. 发生争议时,解约保护的先决条件是什么?

租户于2020年4月1日至2020年6月30日期间未履行租金支付义务,必须是受到新冠病毒大流行所影响。其不履约与疫情之间的关联应由租户提供可靠证明。

提示:

有支付能力但不愿意支付租金的租户不在保护范围之内。这些租户在延付租金的情况下,可被解除租赁关系。若租户无法证明其拖欠租金与新冠病毒大流行之间的关联,则会面临被解约的风险。

给租户的建议:

基于上述原因,租户有必要向房东表明其资金短缺的情况。

给房东的建议:

租户若表明其资金短缺是由于新冠病毒疫情所造成,房东应要求租户提出相应证明。

4. 对于提出受到新冠病毒大流行所影响的相关证明,有哪些要求?

根据德国联邦司法及消费者保护部 (Bundesministerium für Justiz und Verbraucherschutz) 的公告,租户可以提供以下证明:

  • 法定声明
  • 申请或已得到政府援助的证明
  • 雇主提供的证明
  • 收入或收入损失证明
  • 针对行业不动产:政府强制停业或进行营业限制的官方法令(尤其是餐馆和旅店)

只要租户可提出其拖欠租金在很大程度上是与新冠病毒疫情有关,那么该证明就已足够,因此对证明的要求并不严苛。不过我们认为这可能会成为未来发生争议的冲突点。

5. 解约保护的法律时效有多长?

针对2020年4月1日至2020年6月30日期间的租金欠款,其解约保护法律效力可至2022年6月30日。

提示:

为了避免因2020年4月1日至2020年6月30日这段期间的拖欠租金被房东解约,租户必须在2022年6月30日之前偿还这些欠款。

6. 租户是否仍可能因其他理由被终止租约?

该法规仅排除了2020年4月1日至2020年6月30日这段期间因延付租金而产生的解约权力, 因此房东依然有权因其他理由发出解约通知。 例如房东可因自用需求,无故或正常终止其商业租赁关系 (§ 580a Abs. 1, 2 BGB)。 同样的,房东也可因租户于2020年4月1日之前未正常缴纳租金而将其退约。也就是说,解约限制只对2020年4月1日至2020年6月30日这段期间(之后有可能延长)的无支付能力起到保护作用。

7. 解约保护期间的“租金”具体包含了什么?

租金是指冷租租金加上持续运营成本和其他附加费用(尤其是运营费用预付款或运营定额费用)。租金还包括转租附加费用、商业用途附加费用或特别约定的家具转让费用。

8. 在处于欠款的状态下,是否仍有支付逾期利息和损害赔偿金的义务?

答案是是的!法律并没有免除租户缴纳租金的义务,也就是说,租金仍须支付。只是在延迟缴纳的情况下,房东没有解约权。当运营状况恢复时,租户必须补缴其所欠的租金,并且最迟必须在2022年6月30日前履行支付义务。2022年6月30日法律效力到期后,房东则再次有权因租金累计欠缴而将其退约。由于支付义务始终存在,因此租户有可能须支付逾期利息和损害赔偿金费用。

a) 房东:

作为房东,您仍有权要求租户支付租金、逾期利息以及损害赔偿金(请参阅问题13)。请持续留意法律情势变化,以便能对当局延长解约保护期限做出反应。需要特别注意的是,一直到2022年6月30日为止,您都无法以租户于2020年4月1日至2020年6月30日这段期间积欠租金为由做出解约通知。相反的,若租户未缴纳租金的事实发生在2020年7月和2020年8月,且届时解约保护政策未被延长,那么基于积欠租金的理由,房东有权于2020年9月对租户终止租赁契约。

b) 租户:

租户必须做好准备,因为2020年7月开始逾期缴纳租金可能会使您被终止租约。虽然2020年4月1日至2020年6月30日这段期间的租金欠款不会导致租赁关系被终止,但如果在保护期过后还是无法正常缴纳租金的话,您的租赁合同仍然可能会被解约。

9. 我是否有权拒绝履行我的租金支付义务?

根据德国《民法典施行条例》中长期债务关系的规定,拒绝履约权利仅适用于例如电信、电力和天然气等基本服务的合同义务 (§ 1 des Artikels 240 EGBGB)。房租和其他租费不在此规定内,因此租户没有权利拒绝履行租金支付义务。

a) 房东:

房东应注意的是,一般来说租户没有延付租金或拒绝履约的合法权利,这点在租金逾期缴纳(损害赔偿)和提出支付诉讼方面非常重要。假使租户有权拒绝履约或延付租金,那么他便不会陷入违约情况,因为他理应能延后缴纳租金。 但根据当前法律,租户的租金支付义务仍然维持不变,因此当租户延付租金时所造成的逾期利息和损害赔偿费用仍然是具有强制性的。

b) 租户:

租户应切记,延付租金可能会产生逾期利息和损害赔偿费用,因此做决定前请慎重考虑,因为在高租金的情况下可能会产生一笔可观的利息。要解决这个问题的一种办法是与房东就延付租金的后果另立协议。

10. 可以制定与法律要求有所差异的解约保护个别协议吗?

按照个人需求签定解约保护个别协议是不可行的。不管是在新冠疫情大流行开始之前或在疫情当下所达成的协议,只要与当前新的法规相抵触,那么这些协议都是无效的。

给租户的建议:

租户应注意的是,若被解约的原因是拖欠租金(在上述保护期内),且该原因不是依据法律规定而是基于合同协议所提出,那么该解约通知也是无效的,租赁关系不会因此被终止。

11. 适应当前情况调整租金是可行的吗?

这点始终取决于租赁合同的安排。如果房东无法给予租户合同上的相应权利,房租豁免可通过《德国民法典》实现 (§ 326 Abs. 1 BGB),而调整租金的做法也是可行的 (§313 BGB)。但是过往的民法判例指出,租户原则上应承担使用租赁财产的风险,《德国民法典》第313条的规定(破坏商业基础)不应破坏法律风险分配。

商业租户要为公司的生存前景负责。但因COVID-19大流行的影响,立法机关对此缓解了在民法、破产法以及刑事诉讼法中被解约的后果,而租金支付义务仍继续存在。由此可見立法机关并不希望改变现有的风险分配,而是希望减轻这些风险分配的后果。 然而鉴于当前情势,风险的重新分配似乎是有必要的,因为单方面转嫁这些经济后果于承租人一方可能不再被认为合理,且通过《德国民法典》第313条的规定确实存在调整合同内容的施行手段。

12. 官方下达场所使用禁令是否构成租赁缺陷,对此降低租金是否更为合理?

若构成《德国民法典》第536条规定的租赁缺陷情况,进而影响租赁财产的正常使用,租户有权自行减少租金费用。在官方下达禁令的情况下所造成的租赁缺陷,意味着租户因营业场所关闭而不能正常享有其使用权,应有权获得大幅度减租。

在此必须注意的是,承租人应自行承担使用租赁财产的风险。原则上,房东可以授予租户使用权,而租户也可以使用该租赁财产。在官方责令停业的情况下,合同所赋予的使用权被中断,这并不是由当事双方所造成,这时法律风险分配就显得至关重要。在现阶段法律规定下,租户仍须自行承担这些风险,除非在面对紧急危机时立法机关或司法判例基于诚实信用原则对当前的法律风险进行重新分配。我们认为,在目前的时间点还无法做出这种可靠的预测。

提示:

如果当事双方能取得共识,协调出具体的减租解决方案,由于现有法律的不确定性,这种方式是可行的。

13. 是否可以因租金欠款对租户提出诉讼并执行强制措施?

由于法律没有触碰到租金支付义务,因此该义务保持不变,房东仍可以针对租金欠缴对租户提起诉讼。特别是法律没有授予租客拒绝支付租金的合法权力,因此租客没有任何拒绝履约或提出异议的正当权利,在此方面租客也就没有抗辩理由。

房东可起诉或以现有保护手段维护自身利益。即使承租人以没有足够偿债能力为由进行抗辩,在支付诉讼上也可说是徒劳的。同样的,立法机关也没有颁布有利于租户的、与强制执行措施相关的保护法规,因此胜诉后承租人必须接受任何强制执行措施。

提示:

如果通过强制执行手段收回帐款,则房东在承租人随后可能发生的破产程序中会有被破产管理人驳回的风险。当然,在此将取决于具体情况。

最后更新:2020年4月22日

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