Kernaussagen des BMF-Schreibens vom 22. Februar 2023
Anstelle der linearen Abschreibung nach § 7 Abs. 4 Satz 1 EStG kann die Abschreibung auf Basis der tatsächlichen Nutzungsdauer erfolgen (§ 7 Abs. 4 Satz 2 EStG). Um einer Ausnutzung dieses Gestaltungsspielraums entgegenzuwirken, sah das nunmehr aufgehobene BMF-Schreiben eine Pflicht zum Gutachten von einem öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen für die Bewertung von Grundstücken mit Zertifizierung nach DIN EN ISO/IEC 17024 vor. Insbesondere wurde die Übernahme einer Gesamt- bzw. Restnutzungsdauer aus einem Gutachten nach der ImmoWertV nicht anerkannt.
Wirkung der Aufhebung und BFH-Rechtsprechung
Die Aufhebung des BMF-Schreibens bewirkt, dass sich die Nachweisanforderungen einer kürzeren Nutzungsdauer nach der Rechtsprechung richten.
Der BFH stellte klar, dass für den Nachweis einer kürzeren tatsächlichen Nutzungsdauer keine festgelegte Gutachtenmethode vorgeschrieben ist; jede sachverständige Methode ist zulässig, sofern sie die maßgeblichen Faktoren wie technischen Verschleiß, wirtschaftliche Entwertung und rechtliche Beschränkungen nachvollziehbar berücksichtigt (BFH Urt. vom 23. Januar 2024 -IX R 14/23). Die Ermittlung der Restnutzungsdauer nach § 4 Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) ist als Schätzmethode anerkannt, genügt aber nicht als bloßer Modellwert ohne objektbezogene Begutachtung. Erforderlich ist daher immer ein sachverständiges Gutachten, das den konkreten Zustand des Gebäudes belegt (jedoch ohne die Pflicht, hierfür ausschließlich öffentlich bestellte und vereidigte Sachverständige einzusetzen). Entscheidend sind Qualifikation, Unabhängigkeit und die Nachvollziehbarkeit der Begründung.
Fazit
Durch die Aufhebung des BMF-Schreibens vom 22. Februar 2023 gilt die ursprüngliche Regelung des § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG. Nach dieser besteht keine vorgeschriebene Gutachtenmethode. Die Aufhebung ist kongruent zur BFH-Rechtsprechung, welche jede sachverständige Methode als zulässig anerkennt, sofern sie die relevanten Faktoren der Nutzungsdauer nachvollziehbar darlegt.
Handlungsempfehlungen
Ein Nachweis über die verkürzte Nutzungsdauer bleibt Pflicht. Jedoch entfällt die starre Gutachtenmethode. So können auch ImmoWertV-basierte Gutachten verwendet werden. Beauftragen Sie daher ein qualifiziertes, objektbezogenes Gutachten, das die technischen, wirtschaftlichen und rechtlichen Faktoren der Restnutzungsdauer nachvollziehbar darlegt und sauber dokumentiert.