Mit Schreiben vom 26. Januar 2026 hat das Bundesministerium der Finanzen ein umfassend überarbeitetes Schreiben zur steuerlichen Behandlung von Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen veröffentlicht. Bisherige Schreiben aus den Jahren 2003 und 2017 wurden vollständig aufgehoben. Das Schreiben ist in allen offenen Fällen anzuwenden, was zu einer unmittelbaren Bedeutung für eine Vielzahl laufender Veranlagungs- und Prüfungsfälle führt.
Warum ein neues Schreiben?
Die bisherigen Verwaltungsanweisungen aus 2003 und 2017 basierten auf älteren BFH‑Urteilen und enthielten weniger klare, teilweise auslegungsbedürftige Kriterien. Die neue Fassung integriert nun:
- die umfangreiche BFH‑Rechtsprechung der letzten Jahre
- aktuelle technische Entwicklungen (z. B. Smart‑Home‑Technik)
- ein strukturierteres System zur Standardbewertung von Wohngebäuden
Die zentralen Inhalte des BMF-Schreibens im Überblick
Wie bisher werden Aufwendungen in vier Kategorien eingeteilt:
- Erhaltungsaufwand (sofort abziehbar)
- Anschaffungskosten
- Herstellungskosten
- anschaffungsnahe Herstellungskosten
Erhaltungsaufwendungen
Diese liegen vor, wenn die Modernisierungsarbeiten in keine der im Folgenden dargestellten Kategorien fallen.
Anschaffungskosten: Versetzung in einen betriebsbereiten Zustand
Wie bisher wird bei zur Abgrenzung von Anschaffungskosten auf die objektive und subjektive Betriebsbereitschaft eines Gebäudes Bezug genommen:
Ein Gebäude ist objektiv nicht funktionstüchtig, wenn für den Gebrauch wesentliche Teile nicht nutzbar sind. Maßnahmen zur Beseitigung solcher Mängel führen zu Anschaffungskosten. Die subjektive Funktionstüchtigkeit richtet sich nach der konkreten Zweckbestimmung des Erwerbers. So führen Kosten für den Umbau eines Wohngebäudes zu einer Arztpraxis zu Anschaffungskosten.
Zur subjektiven Funktionstüchtigkeit zählt auch der Gebäudestandard. Hierzu enthält das BMF-Schreiben einen Standardkatalog (3-Stufen-Modell). Das Konzept eines „sehr einfachen“, „mittleren“ und „sehr anspruchsvollen“ Standards gab es zwar schon 2003, aber das neue Schreiben definiert diese drei Stufen nun detaillierter und ausschließlich anhand der vier zentralen Ausstattungsmerkmale:
- Heizungsinstallation
- Sanitärinstallation
- Elektroinstallation
- Fenster
Eine Standardhebung liegt nur dann vor, wenn mindestens drei von vier Bereichen verbessert werden. Anschaffungskosten werden auch dann angenommen, wenn eine Standardhebung in zwei der vier Bereiche mit Herstellungskosten zusammenfällt. Wie bisher ist dabei für den Vergleich auf den Zeitpunkt des Immobilienerwerbs abzustellen. Zahlreiche (aktuelle) Beispiele helfen bei der Einordnung, ob eine Standardhebung anzunehmen ist oder nicht.
Herstellungskosten: Erweiterung und wesentliche Verbesserung
Das Schreiben konkretisiert:
- was als Erweiterung eines Gebäudes gilt
- wann eine wesentliche Verbesserung vorliegt
- dass energetische Verbesserungen nicht automatisch zu Herstellungskosten führen
Eine Erweiterung liegt bei Vergrößerung der nutzbaren Fläche (z. B. Anbau eines Balkons, erstmaliger Ausbau Dachgeschoss) oder bei einer Substanzmehrung mit Erweiterung der Nutzungsmöglichkeiten vor (z. B. Einbau Sauna, Anbringen einer Sonnenmarkise). Maßnahmen, die lediglich eine vorhandene Funktion ersetzen oder modernisieren, stellen regelmäßig keine Substanzmehrung dar und sind als Erhaltungsaufwendungen sofort abziehbar (z. B. Vergrößern eines Fensters oder Anbringen einer zusätzlichen Fassadenverkleidung).
Ebenfalls den Herstellungskosten zugeordnet werden Instandhaltungsarbeiten - sofern sie nicht bereits als Anschaffungskosten einzuordnen sind - die zu einer deutlichen Erhöhung des Gebrauchswerts gegenüber dem ursprünglichen Zustand führen. Auch hier ist auf den Zustand im Zeitpunkt der Herstellung oder des entgeltlichen Erwerbs und die zu diesem Zeitpunkt üblichen Maßstäbe abzustellen.
Wird ein Gebäude lediglich generalüberholt, liegen in der Regel direkt abziehbare Erhaltungsaufwendungen vor. Hingegen kann eine deutliche Verlängerung der Nutzungsdauer, wie etwa die Sanierung tragender Bauteile, eine wesentliche Verbesserung darstellen und damit zu Herstellungskosten führen. Dies gilt auch für eine Sanierung in Raten, wobei nur auf Baumaßnahmen, die innerhalb eines Zeitraums von drei Jahren durchgeführt werden, abgestellt wird. Bislang galt ein Zeitraum von fünf Jahren.
Anschaffungsnahe Herstellungskosten: Integration des 2017er Schreibens
Die Inhalte des BMF-Schreibens aus 2017 zu anschaffungsnahen Herstellungskosten werden nun vollständig in das neue Schreiben integriert. Anschaffungsnahe Herstellungskosten sind Aufwendungen für Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen, die innerhalb von drei Jahren nach der Anschaffung eines Gebäudes anfallen und insgesamt 15 % (ohne Umsatzsteuer) der Gebäudeanschaffungskosten übersteigen. Dabei sind sämtliche innerhalb dieses Zeitraums durchgeführten Maßnahmen in die Berechnung einzubeziehen - wie bisher ausdrücklich auch Schönheitsreparaturen. Wird die 15 %-Grenze nachträglich über- oder unterschritten, gilt dies als rückwirkendes Ereignis i. S. d. § 175 AO mit der Folge, dass bereits ergangene Steuerbescheide zu ändern sind. Für die Praxis ist daher eine fortlaufende Überwachung der Dreijahresfrist unerlässlich.
Was bedeutet das für Immobilieneigentümer und Vermieter?
- Gründliche Prüfung nötig: Schon kleinere Maßnahmen können – je nach Bereich – zu Anschaffungs- oder Herstellungskosten führen.
- Dokumentation wird wichtiger: Fotos, Bauzustandsberichte und Rechnungsdokumentationen sind entscheidend, um Erhaltungsaufwand nachzuweisen. Zwar trägt das Finanzamt die Beweislast für das Vorliegen von Anschaffungs- und Herstellungskosten, aber den Steuerpflichtigen treffen besondere Nachweispflichten, insbesondere im Hinblick auf den Nachweis des ursprünglichen Gebäudestandards bei der Frage, ob eine Standardhebung vorliegt.
- Sanierungszeitpunkte strategisch planen: Maßnahmen innerhalb von drei Jahren nach Kauf sind besonders kritisch.
- Standardermittlung jetzt systematischer: Die vier zentralen Ausstattungsmerkmale sind einzeln zu prüfen. Die aktuellen Beispiele im BMF-Schreiben helfen bei der Prüfung.
Fazit
Das BMF-Schreiben bringt keine grundlegenden Neuerungen, allerdings modernisiert, systematisiert und präzisiert es die Abgrenzung zwischen sofort abzugsfähigem Erhaltungsaufwand und aktivierungspflichtigen Aufwendungen. Insgesamt gewinnt die steuerliche Beurteilung insbesondere in der Planungsphase der Sanierungsmaßnahmen an Bedeutung. Umfang, zeitliche Struktur und auch die Dokumentation des ursprünglichen Gebäudezustandes werden mithin bedeutender. Inwieweit die vielen neu eingefügten bzw. erweiterten Beispiele den Steuerpflichtigen oder dem Fiskus nutzen, bleibt abzuwarten.
Der Beitrag wurde gemeinsam mit Lucie Klann verfasst.