Mit Schreiben vom 1. Dezember 2025 hat das Bundesministerium der Finanzen (BMF) das bislang maßgebliche Schreiben vom 22. Februar 2023 (BStBl I 2023, 332) zur Bestimmung und zum Nachweis einer kürzeren tatsächlichen Nutzungsdauer von Gebäuden gem. § 7 Abs. 4 EStG aufgehoben. Die Entscheidung hat erhebliche praktische Bedeutung für Steuerpflichtige sowie für die steuerliche Beratungspraxis, da sie die bislang restriktiven Verwaltungsanforderungen an den Nachweis einer verkürzten Restnutzungsdauer maßgeblich relativiert.
Hintergrund: Nachweis einer kürzeren tatsächlichen Nutzungsdauer
Für Steuerpflichtige besteht nach § 7 Abs. 4 S. 2 EStG die Möglichkeit, von der typisierten gesetzlichen Gebäudeabschreibung abzuweichen, sofern eine kürzere tatsächliche Nutzungsdauer nachgewiesen werden kann. In der Praxis eröffnet dies insbesondere bei Erwerben von Bestandsimmobilien mit baulichen, wirtschaftlichen oder rechtlichen Einschränkungen die Möglichkeit einer beschleunigten Abschreibung.
Mit dem BMF-Schreiben vom 22. Februar 2023 hatte die Finanzverwaltung jedoch konkrete Anforderungen an diesen Nachweis formuliert. Insbesondere an Sachverständigengutachten wurden erhöhte Anforderungen gestellt. Die Anerkennung modellhafter Bewertungsverfahren etwa auf Basis wirtschaftlicher Nutzungsdauern wurde faktisch eingeschränkt, während zugleich formale Qualifikationsanforderungen an Gutachter betont wurden. In der Beratungspraxis führte dies zu erheblicher Rechtsunsicherheit hinsichtlich der steuerlichen Anerkennung entsprechender Gutachten.
Rechtsprechungsentwicklung auf Ebene der Finanzgerichte und des BFH
Die restriktive Verwaltungsauffassung stand im Spannungsverhältnis zur Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs. Mit Urteil vom 28. Juli 2021 (Az. IX R 25/19) hatte der BFH bereits klargestellt, dass der Nachweis einer kürzeren tatsächlichen Nutzungsdauer nicht auf bestimmte Gutachtenmethoden beschränkt ist und vorausgesetzt werden darf.
Das BFH-Urteil vom 23. Januar 2024 (Az. IX R 14/23) konkretisierte diese Linie weiterhin. Die tatsächliche Nutzungsdauer eines Gebäudes kann demnach auch auf Grundlage wirtschaftlicher Faktoren bestimmt werden. Maßgeblich ist, ob eine sachverständige Begründung vorliegt, die technische, wirtschaftliche oder rechtliche Einflüsse auf die Nutzbarkeit des Gebäudes nachvollziehbar darlegt.
Auch das Finanzgericht Münster (Urteil vom 2. April 2025, 14 K 654/23 E) hat bestätigt, dass modellhafte Gutachten zur Bestimmung der Restnutzungsdauer grundsätzlich geeignet sein können, insbesondere auch auf Basis einer wirtschaftlichen Nutzungsdauer. Dies gilt dann, wenn diese auf einer anerkannten Methodik beruhen und die maßgeblichen Einflussfaktoren transparent berücksichtigen.
Aufhebung des BMF-Schreibens vom 22. Februar 2023
Vor diesem Hintergrund hat das BMF mit Schreiben vom 1. Dezember 2025 die bislang geltenden Verwaltungsgrundsätze aufgehoben. Eine Neuregelung der Nachweisanforderungen erfolgte nicht. Damit orientiert sich die Finanzverwaltung nunmehr wieder an den durch die höchstrichterliche Rechtsprechung vorgegebenen Grundsätzen.
Dies bedeutet für die steuerliche Praxis, dass keine gesetzlich vorgeschriebene Methode zur Ermittlung der tatsächlichen Nutzungsdauer vorgeschrieben ist. Vielmehr können unterschiedliche sachverständige Verfahren herangezogen werden, sofern diese geeignet sind, die verbleibende Nutzungsdauer eines Gebäudes plausibel zu begründen.
Praktische Implikationen für Steuerpflichtige und Beratungspraxis
Durch das Aufheben des BMF-Schreibens eröffnen sich in der Praxis wieder größere Spielräume für die Anerkennung von Restnutzungsdauergutachten, die auf modellhaften Verfahren basieren. Bewertungsansätze, wie sie beispielsweise in der Immobilienwertermittlung zur Anwendung kommen, können damit grundsätzlich wieder stärker in den Fokus rücken. Der Nachweis einer kürzeren Restnutzungsdauer ist hierdurch grundsätzlich wieder erleichtert worden.
Gleichwohl ist zu beachten, dass der Nachweis einer kürzeren tatsächlichen Nutzungsdauer weiterhin im Einzelfall zu prüfen ist. Die Feststellungslast für das Vorliegen einer kürzeren tatsächlichen Nutzungsdauer liegt weiterhin beim Steuerpflichtigen. Insbesondere ist sicherzustellen, dass die zugrunde gelegte Methodik die tatsächlichen Gegebenheiten des jeweiligen Gebäudes angemessen berücksichtigt.
Vor diesem Hintergrund erscheint eine sorgfältige Auswahl des beauftragten Sachverständigen auch weiterhin geboten. Auch wenn ein öffentlich bestellter Sachverständiger nicht mehr zwingend erforderlich ist, erhöht eine fundierte Qualifikation die Akzeptanz beim Finanzamt. Eine abschließende Konkretisierung der Anforderungen durch den BFH ist künftig nicht ausgeschlossen.
Der Beitrag wurde gemeinsam mit Julia Wojcik verfasst.